Salah satu cara paling cerdas untuk membangun kekayaan adalah dengan membeli real estat (khususnya properti sewaan); tanyakan saja pada Warren Buffett. Dia baru-baru ini dikutip mengatakan dia akan membeli “beberapa ratus ribu rumah keluarga tunggal [as an investment]” sekarang jika dia bisa.
Buffett menyadari nilai yang dapat diberikan oleh properti sewaan tidak hanya dalam hal arus kas bulanan tetapi juga dalam bentuk apresiasi dan potongan.
Tapi mari kita hadapi fakta di sini. Sebagian besar dari kita tidak mampu membeli beberapa rumah keluarga tunggal sebagai persewaan sambil membeli rumah kita sendiri, apalagi membeli beberapa ratus rumah keluarga tunggal. Inilah sebabnya mengapa baru-baru ini ada tren pembeli rumah membeli dupleks atau bahkan unit multi-keluarga untuk tinggal di salah satu unit sambil menyewakan yang lain.
Dari sudut pandang saya sebagai Realtor dan tuan tanah, berikut adalah beberapa hal yang perlu diingat.
1. Membeli rumah multi-keluarga akan membatasi pilihan lokasi Anda
Jika tujuan Anda adalah untuk mendapatkan duplex, triplex atau quadruplex untuk tinggal di satu bagian dan menyewakan yang lain atau yang lain, Anda mungkin terbatas dalam hal lokasi yang akan Anda pilih.
Misalnya, tempat saya bekerja di San Diego, unit multi-keluarga benar-benar tidak ditemukan di banyak lingkungan tipe pembuat kue di pinggiran kota. Untuk menemukannya di San Diego, Anda harus mencari di area yang lebih perkotaan/pusat kota atau komunitas pantai yang mahal seperti Ocean Beach atau Pacific Beach.
Anda mungkin mengalami kesulitan menemukan unit multi-keluarga yang akan membuat Anda senang tinggal jika Anda tinggal di bagian pedesaan Amerika Serikat. Tetapi jika Anda tidak terlalu pilih-pilih tentang lingkungan tempat tinggal Anda sekarang, ini bisa menjadi kesempatan Anda untuk masuk dan menghasilkan uang dari waktu ke waktu.
2. Hukum ketiga Newton tentang real estat multi-keluarga
“Untuk setiap manfaat memiliki properti multi-keluarga, ada reaksi yang sama dan berlawanan.”
Manfaat utama memiliki unit multi-keluarga dan tinggal di salah satu unit adalah pendapatan sewa. Setiap bulan Anda akan mendapatkan cek sewa yang mengimbangi hipotek Anda.
Satu kelemahan? Kompleksitas pajak. Lihat saja semua aturan IRS tentang properti investasi. Selalu konsultasikan dengan profesional pajak Anda sebelum melakukan pembelian investasi besar, terutama yang Anda perkirakan akan membuat penghentian dan penghapusan.
Manfaat lain dari memiliki unit multi-keluarga dan tinggal di salah satu unit sambil menyewakan yang lain adalah Anda akan selalu dekat dengan properti sewaan Anda sehingga Anda dapat sering memeriksa kondisinya. Jika musik keras dimainkan larut malam, Anda akan menjadi orang pertama yang mengetahuinya. Jika pipa pecah atau toilet tersumbat dan penyewa Anda membutuhkan bantuan, setidaknya Anda tidak perlu melakukan perjalanan jauh untuk memperbaiki situasi.
Kekurangannya? Anda dekat dengan penyewa Anda, sehingga musik keras mengganggu Anda, bukan orang lain. Dan jika Anda memiliki penyewa yang membutuhkan, mereka akan memiliki akses mudah kepada Anda untuk menyuarakan keluhan mereka.
3. Pembiayaan rumah multi-keluarga itu rumit tapi bisa dilakukan
Tampaknya mustahil untuk membeli unit dupleks atau multi-keluarga dengan anggaran Anda, tetapi kenyataannya mungkin tidak sesulit yang Anda pikirkan.
Menurut Anthony Lococo, Wakil Presiden Cornerstone Mortgage, “Jika membeli dupleks yang ditempati sendiri, Anda pasti dapat menggunakan [the potential] pendapatan sewa dari unit kedua” untuk membantu Anda memenuhi syarat untuk pembelian.
Misalnya, jika Anda akan tinggal di satu unit dan menyewakan unit kedua, dan Anda mengantisipasi unit kedua akan disewakan seharga $1.200 per bulan, pendapatan tersebut akan diperhitungkan dalam rasio kualifikasi pemberi pinjaman.
Bagaimana Anda tahu untuk apa unit kedua atau tambahan akan disewakan? Jika Anda belum memiliki kontrak sewa (yang mungkin belum Anda miliki), periksa rentometer.com untuk harga sewa rata-rata di area tersebut dan gunakan craigslist untuk membantu Anda memverifikasi harga sewa untuk unit serupa. Perlu diingat, pendapatan sewa potensial dapat membantu Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman, tapi itu bukan satu-satunya faktor yang harus dipertimbangkan.
Anda masih harus memiliki kredit yang bagus, rasio hutang terhadap pendapatan yang rendah dan uang muka yang besar, biasanya sekitar 25% dari harga pembelian atau lebih. Pada dupleks $500.000, Anda melihat uang muka sebesar $125.000, tidak termasuk biaya penutupan seperti escrow dan biaya pinjaman.
Gunakan kalkulator ini untuk mengetahui rasio utang terhadap pendapatan Anda.
Lihat daftar pemberi pinjaman teratas di pasar saat ini yang menyediakan hipotek dengan berbagai persyaratan dan total. Ini akan menjadi cara yang bagus untuk memulai pencarian cara terbaik untuk membiayai pembelian baru Anda. Atau Anda bisa pergi dengan pasar seperti Fiona di mana Anda bisa mendapatkan penawaran dari beberapa pemberi pinjaman hipotek dengan beberapa informasi dasar. Ini akan memungkinkan Anda membandingkan tarif, berdampingan, dan memilih yang terbaik untuk Anda.
4. Mendapatkan asuransi untuk rumah multi-keluarga
Kehidupan dupleks memerlukan asuransi khusus, yang ditargetkan untuk kebutuhan unik rumah multi-keluarga. Jika Anda menyewakan satu atau kedua unit dupleks Anda, asuransi pemilik rumah dapat membantu melindungi Anda. Di sisi lain, jika Anda berencana untuk menempati kedua unit tersebut, asuransi pemilik rumah akan menanggung Anda.
Di bawah ini adalah dua opsi yang terjangkau untuk pemilik dupleks.
Asuransi limun
Pemilik dupleks yang berencana untuk menyewa harus terlebih dahulu melihat asuransi pemilik rumah. Limun menawarkan kebijakan untuk tuan tanah di 23 negara bagian (ditambah DC), dengan premi mulai dari $25. Ini mencakup kerusakan pada tempat tinggal, properti apa pun yang Anda tempatkan di unit, kehilangan penggunaan, dan perlindungan tanggung jawab.
Untuk non-penyewa, Lemonade menawarkan asuransi pemilik rumah untuk menutupi tempat tinggal dan semua harta benda Anda. Melalui platform yang mudah digunakan, Anda bisa mendapatkan penawaran dalam hitungan menit.
Apakah Anda seorang penyewa atau pemilik, struktur biaya transparan Lemonade membedakannya dari perusahaan asuransi lainnya. Mereka mengambil biaya 20% dari setiap pembayaran premi untuk menutupi biaya operasional dasar. Berapa pun jumlah yang tidak mereka gunakan digunakan untuk tujuan amal yang diperjuangkan oleh pelanggan mereka.
Policygenius
Pilihan asuransi pemilik rumah lainnya untuk pemilik dupleks adalah Policygenius. Dengan platform Policygenius, Anda memasukkan informasi Anda dan, dalam hitungan menit, mendapatkan penawaran dari beberapa perusahaan asuransi peringkat teratas.
Tapi salah satu hal terbaik tentang Policygenius adalah evaluasi ulang tahunan atas polis Anda. Setiap tahun, polis Anda akan dibelanjakan ulang untuk memastikan Anda mendapatkan harga terbaik yang tersedia.
Selama proses aplikasi, Anda dapat mengobrol dengan perwakilan untuk mendapatkan panduan. Ini opsional, tetapi ini adalah opsi praktis bagi mereka yang menyukai pendekatan asuransi satu-satu.
5. Apakah itu legal?
Jika Anda memenuhi syarat, pedoman pinjaman untuk unit multi-keluarga sangatlah mudah. Namun, satu hal dapat menimbulkan masalah, menurut broker hipotek Anthony Lococo. “[W]apakah unit kedua diizinkan atau tidak. Hanya karena menghasilkan pendapatan tidak berarti dianggap sebagai “unit”. Apartemen nenek adalah contoh yang bagus…”
Sebagian besar agen real estat dapat memberi tahu Anda betapa sulitnya memberi tahu sebuah rumah dengan flat nenek yang tidak diizinkan. Pembiayaan bisa menjadi lebih sulit. Jika properti itu bukan dupleks yang sebenarnya, hanya satu rumah keluarga dengan area partisi dinding yang besar dan dua dapur terpisah, pemberi pinjaman mungkin tidak dapat mempertimbangkan pendapatan sewa potensial dalam rasio kualifikasi Anda, bahkan jika Anda sebenarnya dapat menyewa. itu keluar.
6. Bagaimana jika Anda ingin pindah suatu hari nanti?
Jika Anda membeli unit multi-keluarga dengan tujuan untuk tinggal di salah satu unit, mungkin tiba saatnya Anda siap untuk pindah dan mendapatkan sesuatu yang lebih besar. Dalam hal ini, Anda dapat memilih untuk menjual unit multi-keluarga. Jika Anda tidak benar-benar harus menjualnya agar memenuhi syarat untuk membeli rumah baru, pertimbangkan untuk mendapatkan penyewa di unit tempat Anda tinggal dan menyimpan semuanya sebagai sewa. Setelah menjadi tuan tanah untuk tetangga Anda, menjadi tuan tanah untuk satu keluarga lagi tidak akan terlalu mengejutkan.
Ketika saya berusia 21 tahun (sebelum saya menjadi agen real estat), saya membeli rumah dengan flat nenek yang tidak memiliki izin, tinggal di rumah tersebut dan menyewakan flat nenek tersebut. Itu memang menghasilkan pendapatan bagus yang membuat pembayaran hipotek saya jauh lebih rendah. Ketika saya memulai sebuah keluarga dan ingin tinggal di daerah yang berbeda, saya akhirnya menjual rumah itu dan saya dapat dengan jujur mengatakan bahwa saya tidak akan pernah membeli rumah dengan apartemen nenek yang tidak memiliki izin lagi! Sulit untuk menjual karena meskipun ada pembeli yang tertarik, beberapa pemberi pinjaman tidak mau membiayainya.
Apa ceritamu? Pernahkah Anda memiliki unit multi-keluarga atau pernahkah Anda mempertimbangkan untuk membelinya? Beri tahu kami pengalaman Anda dalam komentar.
