Jika Anda memiliki hipotek atau sedang berbelanja, Anda mungkin pernah melihat penyebutan asuransi hipotek swasta, yang lebih dikenal sebagai “PMI”. Ini diperlukan untuk jenis hipotek tertentu, tetapi tidak untuk yang lain.
Pengeluaran sial ini sebaiknya dihindari, tapi itu bukan pilihan untuk setiap pembeli rumah baru. Jika Anda membayar asuransi hipotek pribadi, jangan khawatir, masih ada harapan bahwa Anda dapat melunasinya lebih awal.
Apa itu Asuransi Hipotek Swasta?
Saat Anda mendapatkan hipotek, pemberi pinjaman mengambil risiko dengan memberi Anda sejumlah besar uang. Mereka meminimalkan risiko ini dengan secara teknis memiliki sebagian rumah Anda sampai Anda melunasi seluruh pinjaman hipotek. Jika Anda berhenti membayar, mereka akan mengambil kembali rumah itu, menjualnya, dan kembali beberapa dari uang yang mereka pinjamkan kepada Anda. “Beberapa” adalah kata yang penting – bank masih akan kehilangan uang jika mereka menyita.
Di situlah peran PMI. Jika bank menganggap Anda cenderung gagal bayar — yaitu, berhenti melakukan pembayaran hipotek — mereka akan membuat Anda membeli PMI.
PMI adalah asuransi untuk bankbukan untukmu. Jika Anda gagal bayar dan mereka menyita rumah Anda dengan kerugian, PMI akan membantu mereka menutupi kerugian ini.
Sekali lagi, PMI hanya menguntungkan pemberi pinjaman hipotek. Tidak ada manfaat bagi pembeli, selain memungkinkan Anda membeli rumah dengan uang muka yang lebih sedikit.
Baca lebih banyak: Panduan pemula untuk pinjaman hipotek
Apa Perbedaan PMI dengan Asuransi Pemilik Rumah?
PMI jangan disamakan dengan asuransi pemilik rumah, yang juga diwajibkan oleh pemberi pinjaman hipotek. Asuransi pemilik rumah membayar Anda atas kerusakan atau kehancuran total struktur fisik rumah.
Baca lebih banyak: Apa yang sebenarnya dicakup oleh asuransi pemilik rumah?
Kapan PMI Dibutuhkan?
Sebagai aturan umum, PMI diperlukan kapan pun pembeli rumah membeli rumah dengan uang muka kurang dari 20% dari harga pembelian, atau membiayai kembali rumah dengan hipotek baru yang melebihi 80% dari nilai penilaian properti.
Dalam setiap kasus, penyedia hipotek ingin memastikan bahwa peminjam memiliki saham pribadi minimal 20% dari nilai properti.
Katakanlah Anda membeli rumah dan membuat kecil dari 5%. Artinya, pada awalnya, Anda hanya memiliki 5% dari rumah. Ini membuat bank gelisah. Mereka telah mempelajari kebiasaan peminjam untuk waktu yang lama dan mereka sampai pada kesimpulan bahwa semakin banyak rumah yang dimiliki pembeli, semakin kecil kemungkinan mereka untuk gagal bayar.
Ketika seorang pemilik rumah telah membayar setidaknya 20% dari sebuah properti, dianggap tidak mungkin dia akan meninggalkan properti itu dan tidak membayar hipotek – mereka hanya memiliki terlalu banyak masalah dalam permainan.
Apakah Pemberi Pinjaman mengambil Risiko Apa Pun jika Anda memiliki PMI?
Membuat Anda membayar PMI tidak berarti pemberi pinjaman tidak memiliki risiko pinjaman. Hal ini karena PMI tidak mengasuransikan seluruh jumlah hipotek, tetapi hanya persentase dari itu.
Jika Anda hanya memberikan 5% untuk properti, Anda mungkin harus membayar PMI yang mencakup 30% hipotek.
Berapa Biaya PMI?
Biaya aktual PMI untuk Anda sebagai pemberi hipotek akan bervariasi berdasarkan faktor-faktor berikut:
- Jangka waktu hipotek (bertahun-tahun).
- Jenis pinjaman: suku bunga tetap, atau suku bunga hipotek yang dapat disesuaikan (ARM).
- “pinjaman ke nilai” atau LTV. Ini adalah jumlah hipotek dibagi dengan nilai properti. Semakin jauh ini melebihi 80%, semakin tinggi tingkat premi PMI.
- Skor kredit Anda.
- Tingkat cakupan PMI yang dibutuhkan oleh pemberi pinjamandi bawah program pinjaman khusus.
PMI dihitung berdasarkan saldo pinjaman Anda. Ini berarti bahwa saat saldo pokok pinjaman Anda menurun, pembayaran PMI bulanan Anda juga akan turun.
Baca lebih banyak: Bagaimana skor kredit bekerja
Bagaimana Anda Bisa Menyingkirkan PMI Setelah Anda Memilikinya?
Sudah memiliki PMI dan ingin menghilangkannya? Caton Del Rosario menguraikannya di sini:
Pada dasarnya ada lima cara untuk menghilangkan PMI setelah Anda memilikinya sebagai bagian dari hipotek Anda:
- Meminta pembatalan PMI ketika jumlah hipotek Anda turun menjadi 80% atau kurang dari harga pembelian awal. Anda harus terkini dalam pembayaran Anda dan memiliki riwayat pembayaran hipotek bulanan yang baik, tidak memiliki hak gadai kedua atas properti tersebut, dan mungkin diminta untuk memberikan sertifikasi (biasanya penilaian) yang mengonfirmasikan bahwa nilainya tidak menurun sejak properti dibeli.
- Biarkan pemutusan PMI otomatis dimulai. Pemberi pinjaman Anda diwajibkan oleh undang-undang untuk membatalkan cakupan PMI Anda pada tanggal ketika saldo pokok Anda turun menjadi 78% dari nilai awal rumah Anda. Alternatifnya, PMI harus dibatalkan pada titik tengah jangka waktu hipotek Anda (15 tahun menjadi pinjaman 30 tahun, sebagai contoh)
- Membiayai kembali hipotek yang ada pada saat Anda memiliki setidaknya 20% ekuitas di rumah Anda.
- Minta penilaian jika Anda yakin nilai rumah Anda meningkat sejak Anda membelinya, dan karenanya ekuitas Anda meningkat menjadi 20% atau lebih. Beberapa pemberi pinjaman akan memberi Anda opsi pembayaran yang lebih terjangkau untuk Broker Price Opinion (BPO) daripada penilaian yang mahal.
- Jual rumah Anda dan lunasi hipotek.
Terakhir, ada satu cara lagi untuk menghilangkan PMI lebih awal: Lakukan pembayaran pokok tambahan. Ini akan meningkatkan saham finansial Anda di properti dan Anda akan mencapai angka 20% lebih cepat.
Bagi mereka dengan PMI tidak dapat dihapus. Dalam hal ini, Anda harus membiayai kembali rumah untuk menghapus PMI.
Baca lebih banyak: Apakah Anda seharusnya melunasi hipotek Anda duluan?
Bagaimana Anda Dapat Sepenuhnya Menghindari PMI?
PMI sebaiknya dihindari sama sekali, jika memungkinkan. Bagaimana Anda bisa melakukan itu?
Jawaban yang paling jelas adalah membayar uang muka 20% untuk rumah Anda. Itu mungkin berarti menunda pembelian rumah sampai Anda memiliki tabungan 20%, atau pergi ke keluarga Anda untuk meminta bantuan.
Namun, metode lain untuk menghindari PMI — metode yang tidak semudah dulu — adalah dengan melakukannya lakukan hipotek kombinasi pertama/kedua.
Dalam pengaturan ini, Anda mengambil hipotek pertama sebesar 80% dari harga pembelian properti. Itu menghilangkan kebutuhan akan PMI pada hipotek pertama. Anda kemudian mengambil hipotek kedua atau jalur kredit ekuitas rumah (HELOC) hingga 15% dari harga pembelian, dan meletakkan 5% dari dana Anda sendiri.
Anda bahkan dapat melakukan kombinasi 80-20 dan menghindari pembayaran uang muka dan persyaratan PMI. Namun, jenis kombinasi ini hanya tersedia untuk peminjam yang sangat kuat dengan kredit yang belum terbayar. Dan memiliki nol ekuitas di rumah Anda meningkatkan kemungkinan kehilangan properti dalam penyitaan, jadi dekati metode ini dengan hati-hati.
Ringkasan
Kepemilikan rumah sudah cukup mahal tanpa beban keuangan tambahan untuk membayar asuransi hipotek pribadi.
Anda dapat menghilangkan PMI dengan melakukan pembayaran pokok tambahan sehingga Anda mencapai 20% ekuitas di rumah Anda lebih awal; atau lebih baik lagi, Anda dapat menghindarinya sejak awal dengan menunggu untuk membeli properti hingga Anda dapat membayar uang muka minimal 20%.
