Apakah Penghasilan Pasif Real Estat? – Terus My ID

Jika Anda baru mengenal investasi real estat, Anda mungkin pernah mendengar dua hal tentangnya:

1. Itu membutuhkan banyak penelitian dan usaha
2. Ini adalah bentuk investasi pasif

Tunggu…

Pada artikel ini, saya akan menghapus semua itu.

Apakah real estat benar-benar merupakan bentuk investasi pasif yang menghasilkan pendapatan pasif? Apa sebenarnya penghasilan pasif itu? Mengapa beberapa investor real estat senang disebut sebagai investor pasif, sementara yang lain membencinya?

Dan bagaimana Anda bisa menghasilkan pendapatan pasif melalui real estat dengan sedikit usaha?

Apa itu Penghasilan Pasif?

Secara teknis, [adjusts glasses]IRS mendefinisikan “pendapatan pasif” sebagai uang tunai yang dihasilkan dari “aktivitas pasif” berikut:

1. Aktivitas perdagangan atau bisnis di mana Anda tidak berpartisipasi secara material sepanjang tahun.
2. Aktivitas persewaan, bahkan jika Anda berpartisipasi secara material di dalamnya, kecuali jika Anda seorang profesional real estat.

Untuk menentukan partisipasi material, IRS memiliki tujuh “tes” yang dapat Anda lakukan untuk menjalankan aktivitas investasi Anda. Lulus satu tes dan investasi pasif Anda menjadi aktif untuk tahun pajak.

Anda dapat membaca ketujuhnya di sini, tetapi secara garis besar, investasi pasif Anda menjadi aktif setelah Anda mendedikasikan lebih dari:

• 100 jam tahun ini, atau
• Total 500 jam

Itu konteks penting untuk investasi pasif secara umum, tetapi dalam ranah real estat, jangan lupa bahwa aturan IRS mempertahankan anggapan bahwa semua aktivitas sewa memenuhi syarat sebagai pendapatan pasif — terlepas dari partisipasi material.

Aturan IRS juga menyoroti mengapa hampir semua orang menganggap real estat sebagai investasi pasif. Menurut undang-undang yang mengatur negara kita, memang begitu.

Meski begitu, jika Anda menyebut real estat sebagai “investasi pasif” di depan investor real estat berpengalaman, mereka mungkin lebih asin daripada burrito sarapan Sonic.

Mengapa demikian?

Apakah Investasi/Penghasilan Pasif Real Estat?

Tergantung siapa yang Anda tanyakan.

Dalam arti hukum, ya. REIT, crowdfunding, dan bahkan pemilikan tanah atas properti Anda sendiri semuanya dianggap sebagai bentuk investasi pasif — dan karena itu pendapatan — di mata IRS.

Dan banyak investor real estat akan dengan bangga setuju. Mereka akan mengatakan ya, real estat adalah pendapatan pasif, dan itulah mengapa saya menyukainya. Ini kendaraan pamungkas menuju Impian Amerika – saya memiliki properti, membayar pajak lebih rendah, dan menghasilkan uang dalam tidur saya.

Namun, yang lain tidak akan setuju. Terkadang dengan penuh semangat.

Dalam pengalaman pribadi saya, tuan tanah dan sirip adalah yang pertama mengatakan tidak, real estat jelas bukan pendapatan pasif. Mereka akan menunjuk ke debu drywall di rambut mereka, cat krem ​​​​kerak di terusan mereka, dan 59 pesan teks yang belum dibaca dari penyewa dan berkata:

“Tidak ada yang pasif tentang apa yang saya lakukan.”

Keuntungan pajak terkutuk, beberapa investor tidak menyukai label “pasif” karena mereka merasa itu mengurangi jumlah ekuitas keringat yang harus mereka investasikan.

Saya pernah makan malam dengan teman saya Rosa, yang memiliki tiga properti sewaannya sendiri, ketika teleponnya berdering di atas meja. Setelah membaca teks itu, dia memejamkan mata dan mendesah cukup lama untuk mengisi sebuah Zeppelin.

“Chris, inilah mengapa tidak seorang pun boleh menyebut real estat sebagai bentuk pendapatan ‘pasif’.”

Teks itu berkata:

Berlari mandi, tertidur. Lantai pertama banjir. Tidak ada kekuatan. Tolong bantu.

Sekarang, ini bukan untuk mengatakan Anda tidak boleh masuk ke bentuk investasi real estat yang lebih “aktif” seperti membalik properti dan mengelola penyewa Anda sendiri. Bentuk-bentuk ini seringkali paling menguntungkan dalam jangka pendek, dan merombak rumah tua bisa sangat bermanfaat.

Itulah sebabnya, meskipun memiliki penyewa torpedo sepanjang akhir pekannya, Rosa tidak mengatakan “jangan lakukan itu”.

Dia hanya berkata “jangan menyebutnya pasif.”

Jadi, kembali ke pertanyaan awal kita: Apakah pendapatan pasif real estat?

Secara hukum ya, secara subyektif tidak.

Jelas ada spektrum, dan beberapa bentuk lebih pasif daripada yang lain. Mari kita periksa bentuk investasi real estat yang lebih “pasif”.

Apa Beberapa Contoh Investasi/Penghasilan Real Estat Pasif?

Untuk saat ini, kami akan menganggap membolak-balik rumah dan mengelola properti Anda sendiri sebagai bentuk investasi real estat yang “aktif”.

Apa yang tersisa? Bagaimana Anda bisa menghasilkan arus kas tanpa terkena debu drywall di alis Anda?

Dana Investasi Real Estat (REIT)

Bagi mereka yang kekurangan modal (atau kesabaran) untuk berinvestasi di real estat secara langsung, perwalian investasi real estat — atau REIT — menawarkan alternatif yang nyaman.

REIT adalah perusahaan yang memiliki aset real estat yang menghasilkan pendapatan. Ini bisa menjadi campuran dari properti perumahan dan komersial termasuk rumah, fasilitas penyimpanan, perumahan siswa, hotel, gudang, gedung perkantoran, hipotek, dan banyak lagi.

Investor terakreditasi dan tidak terakreditasi sama-sama dapat membeli dan menjual saham REIT yang diperdagangkan secara publik seperti saham biasa:

REIT juga lebih likuid daripada properti itu sendiri, yang bisa memakan waktu berbulan-bulan jika tidak bertahun-tahun untuk dijual.

Adapun pendapatan pasif, REIT diwajibkan oleh hukum untuk mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan mereka sebagai dividen kembali ke pemegang saham. Beberapa membayar lebih tinggi. Inilah yang menarik banyak investor ke REIT sejak awal — tidak harus kinerja yang stabil, tetapi pendapatan yang stabil.

Namun, kelemahan utama untuk berinvestasi di REIT adalah biaya perdagangan yang tinggi. Biayanya antara 20% hingga 30% dari nilai REIT untuk membeli saham di muka, mengurangi potensi keuntungan Anda. Tentu saja, itu tidak banyak dibandingkan dengan uang muka penuh pada hipotek.

Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat panduan lengkap kami: Berinvestasi di REIT: semua yang perlu Anda ketahui.

Urun Dana Real Estat

Pilihan lain yang muncul untuk menghasilkan pendapatan real estat pasif adalah berpartisipasi dalam crowdfunding real estat.

Crowdfunding, seperti yang mungkin Anda ketahui, melibatkan penggalangan modal besar, dari kumpulan donor yang sama besarnya, untuk mendanai proyek yang tidak mampu didanai oleh donor tersebut sebagai individu.

Tidak butuh waktu lama bagi seseorang untuk menerapkan konsep crowdfunding untuk pembelian real estat, dan sekarang, situs seperti RealtyMogul.com dapat menghubungkan Anda ke (kebanyakan komersial) peluang investasi real estat.

Secara teknis, yang akan Anda lakukan adalah membeli saham LLC yang berinvestasi di LLC lain yang benar-benar membeli dan mengelola properti tersebut. Ini meminimalkan biaya overhead, memberikan crowdfunding keunggulan utamanya dibandingkan REIT — biaya yang jauh lebih rendah.

Pikirkan 1,5% dibandingkan dengan 25%.

Namun, investasi crowdfunding tidak selikuid REIT. Periode penguncian biasanya berkisar antara tiga hingga sepuluh tahun, dan dividen biasanya dibayarkan setiap tiga bulan.

Tetap saja, ini lebih mudah daripada membeli properti secara langsung. Dan dengan biaya rendah yang gila, pengembaliannya bisa jauh lebih tinggi.

Untuk informasi lebih lanjut tentang crowdfunding real estat, lihat panduan lengkap kami: Crowdfunding real estat: haruskah Anda berinvestasi?

Mempekerjakan Manajer Properti

Katakanlah Anda mengikuti formula kami yang telah terbukti untuk membeli properti sewaan dan Anda benar-benar memiliki keahlian untuk itu. Anda suka meraup properti diskon, membiarkan penyewa pindah dan merasa nyaman, dan mencari properti hebat berikutnya.

Namun seiring berjalannya waktu, properti dan penyewa Anda menjadi sulit dikelola. Anda lebih suka mengalihdayakan sakit kepala pemilik tanah sehari-hari sehingga Anda dapat fokus untuk menemukan properti hebat berikutnya.

Plus, Anda benar-benar tidak ingin mendapatkan teks yang sama dengan yang didapat Rosa.

Untungnya, manajer properti Anda ada di sini untuk menyelamatkan hari ini!

Manajer properti menangani semua tugas pemilik tanah Anda sehingga Anda dapat bersantai, menikmati ekuitas dan pendapatan pasif, dan memfokuskan waktu Anda di tempat lain. Mereka biasanya mengenakan biaya antara 10 dan 15 persen dari sewa bulanan penyewa Anda, dan untuk itu mereka menangani:

• Penyaringan penyewa dan pengisian lowongan
• Mengumpulkan uang sewa
• Perawatan dan perbaikan insidental
• Inspeksi rutin
• Berurusan dengan penghuni liar

Sekarang setelah kita membahas beberapa metode untuk menghasilkan pendapatan real estat yang benar-benar “pasif”, mari kita kembali ke perbandingannya dengan metode yang lebih “aktif”.

Manfaat dari Investasi/Penghasilan Real Estat Pasif

Investasi di Muka Lebih Rendah

Investor pasif membayar lebih sedikit di muka — dan lebih sedikit dari bulan ke bulan — daripada investor real estat yang aktif dan aktif. Daripada membayar uang muka $40.000 untuk satu properti, investor pasif dapat menempatkan $500 dalam satu ETF REIT untuk paparan beragam instan.

Likuiditas

Investor real estat aktif sering kali terikat pada properti tertentu, dan akibatnya mungkin kehilangan peluang besar berikutnya. Investor pasif, di sisi lain, memiliki opsi yang lebih likuid seperti REIT yang memungkinkan mereka memindahkan modal dengan lebih bebas.

Tidak Berurusan dengan Penyewa

Mungkin aspek yang paling menarik dari pendapatan real estat yang benar-benar pasif adalah Anda tidak harus berurusan dengan penyewa. Penyewa mimpi buruk dapat berjongkok, merusak properti Anda, mengajukan tuntutan hukum yang sembrono, dan sebaliknya menghancurkan keuntungan Anda. Tetapi membeli REIT, crowdfunding, dan mempekerjakan manajer properti menjauhkan Anda dari semua itu.

Kerugian dari Investasi/Penghasilan Real Estat Pasif

Pengembalian Lebih Kecil dan Pendapatan Bulanan Lebih Rendah

Pendekatan pasif untuk investasi real estat — memegang saham REIT dalam jangka panjang, mempekerjakan manajer properti, dll. — hampir selalu akan mengecilkan keuntungan Anda. Ini biasanya sepadan, tetapi siapa pun yang ingin memeras keuntungan modal paling banyak dari usaha real estat mereka akan lebih memilih pendekatan aktif.

Masih Membutuhkan Penelitian Beaucoup

Aktif atau pasif, tidak ada cara super mudah untuk langsung terjun ke investasi real estat. Untuk menghasilkan pendapatan pasif, Anda masih perlu melakukan banyak riset di muka untuk memastikan Anda membeli REIT atau properti sewaan yang tepat pada waktu yang tepat.

Cara Menemukan Peluang Investasi Real Estat Pasif

Untuk REIT: Robin Hood atau Streitwise

Meskipun secara teknis Anda dapat membeli saham REIT pada platform perdagangan reguler seperti Robinhood, seperti pertukaran REIT khusus Streitwise memberikan beberapa keuntungan.

Khususnya, Streitwise hanya menawarkan satu REIT dalam satu waktu (saat ini dengan hasil dividen 8%), bersama dengan data historis dari penawaran sebelumnya, membuat proses pemilihan Anda sedikit lebih cepat. Plus, Anda bahkan dapat membeli dengan crypto.

Lihat ulasan lengkap kami tentang Streitwise atau buka akun hari ini.

Untuk properti Sewa: Atap

Batang atap seperti Zillow untuk properti sewaan. Platform dan daftarnya menekankan sewa dan metrik terkait pendapatan, dan Anda bahkan dapat membeli properti dengan penyewa yang sudah ada. Plus, jika Anda bosan berurusan dengan penyewa, platform dapat langsung menghubungkan Anda dengan manajer properti yang berkualitas.

Lihat ulasan lengkap kami tentang Roofstock atau buka akun hari ini.

Untuk Urun Dana Real Estat: RealtyMogul

Tentu, kondominium itu keren; tetapi jika Anda siap untuk memiliki bagian dari gedung perkantoran dang, dan meraup dividen saat berjalan dengan baik, RealtyMogul adalah situs crowdfunding untuk melakukannya.

Seperti Streitwise, RealtyMogul menyusun daftar kecil peluang dan membebankan biaya manajemen yang sangat kecil antara 1 dan 3 persen. Dan meskipun tidak ada pasar sekunder dan modal Anda akan diikat selama tiga hingga tujuh tahun, keuntungan berinvestasi di gedung besar bisa sangat luar biasa.

Lihat ulasan lengkap kami tentang RealtyMogul atau mulailah menelusuri peluang crowdfunding hari ini.

Garis bawah

Sungguh ironis bahwa IRS mengklasifikasikan sebagian besar pendapatan real estat sebagai “pasif” ketika beberapa bentuk investasi real estat hampir dapat Anda peroleh.

Meski begitu, ada bentuk yang benar-benar pasif (terutama REIT), dan bagi siapa pun yang ingin menghasilkan uang dalam tidurnya, mereka layak mendapat bagian dari portofolio Anda.

Baca lebih banyak: