Saya baru-baru ini melunasi asuransi hipotek pribadi (PMI) atas hipotek saya. Bagi saya, itu penghematan hanya di bawah $200 per bulan… yang sangat besar.
Asuransi hipotek pribadi adalah biaya bulanan yang ditempelkan pada hipotek tertentu. Biasanya diperlukan jika Anda membayar uang muka kurang dari 20% dari nilai rumah yang dinilai. Pada dasarnya, PMI melindungi pemberi pinjaman Anda jika Anda gagal membayar hipotek Anda dan pemberi pinjaman harus menjual rumah Anda.
Dengan tambahan $200 sebulan saya bisa membeli 40 Frappuccino; berbelanja di Whole Foods daripada toko bahan makanan biasa saya; menyewa pembersih rumah setiap minggu; atau — apa yang sebenarnya ingin saya lakukan — memasukkan uang ke Roth IRA saya. Jika Anda lelah membuang uang Anda untuk PMI, inilah cara Anda dapat membuangnya.
PMI Buster #1: Bayar Hipotek Anda
Cara termudah, meskipun paling lambat, untuk menghilangkan PMI Anda adalah dengan melakukan pembayaran hipotek tepat waktu setiap bulan. Setelah rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) Anda mencapai 80%, Anda dapat menghubungi pemberi pinjaman Anda untuk memulai proses melepas PMI.
Jelas, ini akan memakan waktu lama tergantung pada berapa banyak uang yang awalnya Anda keluarkan untuk membeli rumah.
Misalnya, katakanlah Anda membeli rumah senilai $300.000 tanpa uang muka, dengan pinjaman 30 tahun dengan bunga 5%. Dalam hal ini akan memakan waktu 10 tahun dan 8 bulan untuk melunasi cukup untuk mencapai ekuitas 20%.
Namun, jika Anda menurunkan $15.000 (5%), Anda akan mencapai 20% ekuitas dalam 8 tahun 10 bulan.
Ingat, Anda mengincar 20% ekuitas. Undang-undang federal mewajibkan pemberi pinjaman hipotek untuk memberi tahu pemilik rumah pada penutupan kira-kira berapa lama waktu yang dibutuhkan bagi mereka untuk mencapai 80% nilai pinjaman dengan asumsi mereka melakukan pembayaran bulanan rutin. (Jadi gali dokumen penutupan lama Anda jika Anda tidak yakin.)
Jika Anda ingin mendapatkan PMI dari pinjaman Anda lebih cepat, Anda harus membayar hutang Anda lebih cepat. Pertimbangkan untuk mengirimkan satu kali jumlah sekaligus ke hipotek Anda, seperti bonus di tempat kerja atau pengembalian pajak Anda.
Perhatikan, bahwa melakukan pembayaran bulanan tambahan kecil tidak akan membuat banyak perbedaan untuk menghilangkan PMI. Menambahkan $100 per bulan hanya menaikkan tanggal satu bulan. Kerangka waktunya terlalu singkat untuk jumlah kecil untuk memiliki dampak besar.
Baca lebih banyak: Dasar-Dasar Hipotek — Semua yang Perlu Anda Ketahui
PMI Buster #2: Perhatikan Nilai Rumah
Cara lain untuk mencapai ekuitas 20% adalah dengan meningkatkan nilai rumah Anda.
Kembali ke contoh kita tentang rumah $300.000 dengan uang muka nol jika nilai rumah meningkat menjadi $375.000 maka Anda akan memiliki ekuitas 20% bahkan tanpa melakukan satu pembayaran pun.
Sangat mudah untuk menjalani hidup Anda dan tidak memperhatikan nilai-nilai rumah di daerah Anda. Begitu Anda membeli rumah yang Anda sukai, tidak masalah berapa nilai pasar dalam kehidupan Anda sehari-hari. Itu semua hanya keuntungan kertas sampai Anda menjualnya.
Namun, jika Anda membayar PMI, nilai rumah Anda bisa sangat berarti. Jadi penting untuk diperhatikan. Lakukan ini dengan membuat catatan ketika rumah serupa di daerah Anda laku. Lihat di Zillow beberapa minggu setelah penutupan dan lihat apa yang dibayar pemilik baru. Itu akan memberi Anda ide bagus tentang pasar.
Perhatikan bahwa Anda tidak ingin bergerak terlalu cepat dalam hal ini. Anda harus membayar untuk penilaian sehingga Anda ingin memastikan bahwa Anda benar-benar memiliki ekuitas 20%. Saya tidak suka melihat Anda membayar beberapa ratus dolar untuk penilaian agar kembali dengan mengatakan Anda hanya memiliki 19% ekuitas. Bersikaplah konservatif saat menghitung angka-angka ini.
PMI Buster #3: Tambahkan Nilai ke Rumah Anda
Jika Anda ingin mempercepat proses dan mulai menabung dalam jangka panjang, Anda mungkin harus mengeluarkan sejumlah uang di muka. Menambahkan nilai ke rumah Anda dengan peningkatan adalah salah satu cara untuk membantu menurunkan rasio pinjaman terhadap nilai Anda. Ingat, jika rumah Anda bernilai lebih banyak uang dan Anda berutang jumlah pinjaman yang sama, Anda semakin mendekati LTV 80% di mana Anda dapat meminta agar PMI dihapus dari pinjaman Anda.
Tidak setiap jenis perbaikan rumah menambah nilai substansial ke rumah Anda. Faktanya, banyak peningkatan bahkan tidak memberi Anda keuntungan melebihi apa yang Anda habiskan untuk melakukan peningkatan.
Biasanya, renovasi dapur dan kamar mandi menambah nilai, sedangkan hal-hal seperti menambah kolam tidak. Menurut National Association of Realtors, proyek perombakan eksterior seperti menambahkan pintu masuk baru dan mengecat ulang plesteran cenderung membuat pemilik rumah mendapatkan pengembalian investasi paling banyak. Setelah proyek eksterior, renovasi dapur kecil dan penambahan kamar tidur loteng memberikan pengembalian terbaik berikutnya atas uang Anda.
Jika Anda beruntung, peningkatan nilai lingkungan Anda (baik melalui perbaikan rumah tetangga Anda atau peningkatan nilai real estat) akan membantu Anda menambah nilai dari waktu ke waktu tanpa Anda benar-benar harus melakukan apa pun. Itu sangat membantu saya. Saya menurunkan 5% untuk pembelian rumah saya pada tahun 2012 dan dapat menghapus asuransi hipotek pribadi pada tahun 2013 tanpa melakukan pembayaran tambahan atau pembiayaan kembali. Saya melakukan banyak perbaikan pada rumah dan membeli pada waktu yang tepat karena pasar sedang naik daun.
Selanjutnya: Hubungi Pemberi Pinjaman Anda
Setelah Anda merasa bahwa Anda memiliki pinjaman-ke-nilai 80% (atau kurang) di rumah Anda, Anda dapat menghubungi pemberi pinjaman Anda menggunakan saluran layanan pelanggan umum. Setiap pemberi pinjaman memiliki protokol yang berbeda tentang cara mereka memproses permintaan penghapusan PMI. Beberapa akan meminta Anda membayar untuk penilaian dan kemudian mengirimkan penilaian kepada mereka untuk ditinjau, sementara yang lain akan meninjau riwayat pembayaran Anda untuk memastikan bahwa Anda memenuhi syarat sebelum meminta Anda membayar untuk penilaian.
Bagaimanapun, prosesnya tidak gratis. Anda harus membayar sekitar $400-550 untuk penilai bank yang memilih untuk datang ke rumah Anda, mengambil gambar dan pengukuran, dan meninjau pembanding di lingkungan Anda. Penilai kemudian akan mengirimkan pendapat terakhirnya tentang nilai kepada pemberi pinjaman Anda. Jika nilainya membuktikan LTV Anda 80% atau kurang, mereka akan menghapus PMI.
Perlu diingat bahwa setiap pemberi pinjaman memiliki aturan dan persyaratan yang berbeda. Banyak yang akan mengizinkan Anda menghapus PMI jika LTV Anda 80% atau kurang, tetapi beberapa mengharuskannya menjadi 78% atau kurang. Inilah sebabnya mengapa sangat penting untuk menghubungi departemen layanan pelanggan sebelum Anda memulai proses untuk mengetahui dengan tepat apa yang Anda tuju.
… atau Tunggu Mereka Menghubungi Anda
Undang-undang Perlindungan Pemilik Rumah menyatakan bahwa pemberi pinjaman hipotek diharuskan membatalkan asuransi hipotek pribadi Anda setelah pinjaman Anda dilunasi hingga 78% dari jumlah pokok pinjaman, selama pembayaran Anda lancar. Ini tidak berlaku untuk semua pinjaman FHA, tetapi berlaku untuk pinjaman konvensional yang dimiliki Fannie dan Freddie Mac. Jadi, jika Anda tidak terburu-buru dan Anda lebih suka menunggu pemberi pinjaman Anda memulai prosesnya, teruslah membayar dan mereka akan menghubungi Anda ketika saatnya tiba.
Ringkasan
Jika Anda tidak dapat menurunkan 20% untuk rumah baru, PMI adalah kejahatan yang diperlukan (dan mahal). Semakin cepat Anda dapat menyingkirkannya, semakin banyak uang yang Anda miliki di saku Anda untuk membayar hipotek Anda lebih cepat atau digunakan untuk tujuan keuangan lainnya.
Gunakan kombinasi dari ketiga metode di atas untuk mencapai angka 20% secepat mungkin.
