Dengan tingkat hipotek yang berlipat ganda sejak tahun lalu, Anda mungkin bertanya-tanya: bisakah saya menegosiasikan tingkat hipotek yang lebih baik dengan pemberi pinjaman saya?
Sepertinya gila untuk menjawab bank dan berkata, “Bagaimana kalau saya memberi Anda 5,75%” – tetapi saya di sini untuk memberi tahu Anda bahwa itu sebenarnya mungkin.
Dalam situasi yang tepat, Anda dapat menegosiasikan suku bunga hipotek yang lebih baik — dan jika Anda mengutak-atik Kalkulator Hipotek Sederhana kami, Anda akan melihat bahwa menurunkan suku bunga pinjaman 30 tahun hanya sebesar 0,25% dapat menghemat sekitar $50 sebulan (atau $600 setahun) untuk pembayaran rumah Anda.
Sumber: Dibuat oleh penulis menggunakan Imgflip (domain publik)
Jadi, bagaimana Anda bisa melakukan negosiasi yang sukses? Apa yang harus Anda katakan kepada pemberi pinjaman Anda? Dan bagaimana Anda memposisikan diri Anda untuk bernegosiasi secara efektif sejak awal?
Mari selidiki cara menegosiasikan suku bunga hipotek.
Bisakah Anda Menegosiasikan Tarif Hipotek di Tempat Pertama?
Mari kita mulai dengan dasar-dasarnya: apakah mungkin? Akankah pemberi pinjaman bahkan menghibur negosiasi, atau akankah mereka menganggap Anda lucu, seperti Anda mencoba menegosiasikan harga susu di Publix?
Pemberi pinjaman hipotek masih akan menegosiasikan tarif pada tahun 2022, tetapi Anda harus tahu bahwa fleksibilitas mereka untuk kembali dengan angka yang lebih baik telah turun sedikit berkat TRID.
TRID, atau Pengungkapan Terintegrasi TILA-RESPA, adalah seperangkat aturan yang diperkenalkan oleh Biro Perlindungan Keuangan Konsumen setelah krisis hipotek 2008. Diimplementasikan pada tahun 2015, TRID menentukan angka apa yang harus diungkapkan oleh pemberi pinjaman di muka (pokok, suku bunga, biaya penutupan, dll.) Dan juga membatasi seberapa banyak angka tersebut dapat berubah selama proses prapersetujuan.
TRID adalah hal yang baik; transparansi yang ditimbulkannya membunuh pencongkelan harga dan biaya tersembunyi — itulah sebabnya FTC mempertimbangkan untuk memperkenalkan aturan mirip TRID untuk dealer mobil.
Tapi itu juga berarti pemberi pinjaman dipaksa untuk mengadopsi lebih dari pola pikir “apa yang Anda lihat adalah apa yang Anda dapatkan” untuk perkiraan pinjaman Anda.
Mereka mungkin masih bergeming — dan saya akan menunjukkan caranya — tetapi saya hanya ingin menetapkan ekspektasi bahwa Anda tidak akan memangkas 2% atau hal gila lainnya.
Tapi 0,125% pasti mungkin. Begini caranya:
4 Langkah untuk Menegosiasikan Suku Bunga Hipotek yang Lebih Baik
1. Tingkatkan Skor Kredit Anda Sebelum Mendaftar
Pemberi pinjaman secara signifikan lebih mungkin untuk mencoba memenangkan bisnis Anda jika Anda sesuai dengan “profil peminjam ideal” mereka.
Pada dasarnya, mereka akan memberi Anda tarif terbaik — dan mungkin lebih rendah lagi — jika skor kredit Anda adalah shiz.
Oleh karena itu, meningkatkan skor kredit Anda harus selalu menjadi prioritas utama sebelum mengajukan hipotek. Lihat panduan kami tentang Cara Mendapatkan Laporan Kredit dan Skor Kredit Gratis, dan jika nomor Anda di bawah 740, lihat Cara Meningkatkan Skor Kredit Anda, Langkah demi Langkah.
2. Terapkan ke Beberapa Pemberi Pinjaman
Selanjutnya, mendaftar ke setidaknya tiga pemberi pinjaman — idealnya lima — akan membantu Anda mengidentifikasi siapa yang mendapat tarif terendah. Dan kemudian bernegosiasi dengan pemberi pinjaman lain dari sana.
Mendapatkan banyak penawaran untuk pinjaman rumah mungkin terdengar jelas, tetapi menurut data Freddie Mac, setengah dari semua pembeli rumah hanya berlaku untuk satu pemberi pinjaman. Mereka yang mengajukan permohonan hanya untuk satu pemberi pinjaman tambahan akan menghemat $1.500 selama masa pinjaman, dan mereka yang mengajukan permohonan ke lima pemberi pinjaman akan menghemat $3.000.
Tetapi sebelum Anda menilai belanja, pertimbangkan ini: tidak semua pemberi pinjaman diciptakan sama.
“Anda pasti ingin memastikan bahwa Anda membandingkan apel dengan apel,” kata Mark Milam, Pendiri Highland Mortgage.
Tanyakan kepada pemberi pinjaman yang Anda periksa apakah mereka mengontrol proses A-to-Z. Secara khusus, apakah mereka mengontrol:
- Penjaminan.
- Penilaian.
- Pendanaan.
Jika pemberi pinjaman mengalihdayakan proses penilaian mereka ke pihak ketiga yang dicadangkan selama sebulan — atau pendanaan mereka ke Wells Fargo, yang memproses 3.000 permintaan sehari — salah satu dari penundaan tersembunyi ini dapat membuat Anda kehilangan kontrak rumah.
“Di pasar yang sangat kompetitif ini, penjual tidak akan menunggu,” kata Mark.
3. Bersikap Transparan Dengan Pemberi Pinjaman Favorit Anda
Untuk melanjutkan poin sebelumnya, pemberi pinjaman terbaik belum tentu yang memiliki tarif serendah mungkin langsung dari gerbang.
Sebaliknya, orang yang dapat dipercaya, berpengalaman, berkomunikasi dengan baik, dan suka bekerja dengan pembeli rumah pertama kali. Karena sekali lagi, ciri-ciri itu lebih penting untuk menutup kesepakatan dengan penjual tepat waktu.
Dan mereka juga tidak bisa dinegosiasikan.
Sumber: Giphy.com
Jadi saat Anda memeriksa calon pemberi pinjaman, perhatikan baik-baik mana yang paling Anda sukai dan percayai. Setelah Anda mengidentifikasi satu atau dua yang Anda percayai untuk menangani kontrak rumah Anda, lakukan percakapan yang transparan dengan mereka.
Katakan bahwa Anda ingin bekerja dengan mereka, tetapi Anda telah menemukan tarif yang lebih baik di tempat lain dan berharap mereka dapat menyamainya.
Berkat TRID, jarak antara perkiraan pinjaman Anda seharusnya tidak sebesar itu. Pemberi pinjaman pilihan Anda mungkin dapat membebaskan beberapa biaya originasi atau menghitung beberapa angka untuk membuat Anda lebih dekat ke tempat yang Anda inginkan.
Tapi bersikaplah terbuka dan jujur. Hubungan sama pentingnya dengan tarif.
4. Tanyakan Tentang Kunci Tarif dan Poin Diskon
Akhirnya, untuk berpotensi “mempermanis kesepakatan” dan memijat tarif Anda, bicarakan dengan pemberi pinjaman Anda tentang kunci tarif dan poin diskon.
Kunci Nilai
Kunci tingkat hipotek adalah saat pemberi pinjaman Anda setuju untuk “mengunci” tarif untuk Anda – biasanya antara 30 dan 60 hari – untuk melindungi Anda dari kenaikan suku bunga saat Anda berbelanja rumah.
Ketentuan penguncian tarif seringkali lebih dapat dinegosiasikan daripada tarif itu sendiri. Pemberi pinjaman sering menyetujui penguncian tarif hanya jika Anda menyetujui tarif yang sedikit lebih tinggi, namun Anda sering dapat menegosiasikannya kembali ke tarif yang tidak dikunci.
Anda juga dapat meminta tambahan 30 hari untuk memperpanjang jendela pencarian Anda, atau bahkan meminta ketentuan float-down yang memungkinkan Anda memanfaatkan penurunan harga pasar — sambil tetap terlindungi dari kenaikan harga.
Poin Diskon
Poin diskon, alias poin hipotek, lebih merupakan kolaborasi/diskusi daripada negosiasi. Pada dasarnya, mereka melibatkan Anda membayar pemberi pinjaman Anda sebagian dari bunga yang harus Anda bayar di muka untuk menurunkan tingkat bunga Anda secara keseluruhan.
Misalnya, pada pinjaman $300.000 Anda mungkin membayar $9.000 ekstra di muka (3% dari jumlah pinjaman = 3 poin) untuk menurunkan suku bunga sebesar 0,50%.
Selama 30 tahun, perbedaan 0,50% itu akan menghemat hampir $29.000 untuk bunga, atau $20.000 setelah dikurangi biaya di muka. Bahkan ketika Anda memperhitungkan inflasi, itu bagus.
Tetapi seperti yang mungkin Anda pilih, sebagian besar poin diskon hanya masuk akal jika Anda berencana untuk tinggal di rumah lebih dari 10 tahun.
Jadi, daripada mengatakan, “Kami ingin beberapa poin diskon yang manis,” tanyakan kepada pemberi pinjaman Anda, “Poin diskon apa, jika ada, yang masuk akal jika kami berencana untuk tinggal di rumah selama XY tahun?”
Pada dasarnya, tanyakan kepada pemberi pinjaman Anda di mana “titik impas” Anda akan berada.
Jadi, untuk meringkas, empat (yah, benar-benar lima) langkah yang terlibat dalam menegosiasikan tarif terbaik adalah:
- Maksimalkan skor kredit Anda.
- Terapkan untuk setidaknya tiga, idealnya lima pemberi pinjaman.
- Pastikan pemberi pinjaman Anda “layanan penuh” menawarkan penjaminan emisi, penilaian, dan pendanaan sendiri.
- Jika pemberi pinjaman favorit Anda tidak menawarkan angka terendah, tanyakan apakah mereka akan mencocokkannya.
- Tanyakan tentang kunci tarif dan poin diskon.
Sebelum kita mengakhiri, saya harap Anda membiarkan saya menekankan kembali satu poin sebelumnya yang sangat penting untuk proses ini:
Ingat: Pemberi Pinjaman Terbaik Belum tentu Yang Memiliki Bunga Terendah
Katakanlah Anda mempersempitnya menjadi dua opsi:
- Pemberi pinjaman A memiliki suku bunga 0,0625% lebih rendah dan biaya yang sedikit lebih rendah, tetapi petugas bagian pinjaman Anda sering membutuhkan satu atau dua hari untuk merespons, dan baru bekerja selama tiga tahun.
- Pemberi pinjaman B memiliki suku bunga dan biaya yang sedikit lebih tinggi, tetapi petugas pinjaman Anda selalu menjawab panggilan Anda 24/7, melakukan semuanya sendiri, dan Anda lebih menyukainya.
Dalam istilah praktis, pergi dengan Pemberi Pinjaman B biaya $170 lebih dalam biaya dan akan meningkatkan pembayaran bulanan Anda sebesar $11 ($121 per tahun).
Tapi dia masih pilihan yang jelas.
Karena “biaya tambahan” $170 + $11/bulan untuk memiliki pemberi pinjaman yang berpengalaman dan bergerak cepat adalah kesepakatan di pasar ini — dan jika Anda seperti saya, memiliki pemberi pinjaman yang akan mengangkat telepon pada pukul 23:38 pada Minggu malam bisa membuat semua perbedaan dalam menerima tawaran.
Plus, pepatah lama, “Anda mendapatkan apa yang Anda bayar,” pasti masih berlaku untuk hipotek.
“Kesepakatan terendah bisa memiliki layanan terendah,” kata Mark.
Garis bawah
Pada akhirnya, menegosiasikan tingkat hipotek Anda sebenarnya adalah langkah terakhir, dan sejujurnya paling tidak penting untuk mendapatkan kombo pemberi pinjaman/tarif terbaik.
Setelah Anda:
Anda telah melakukan 95% pekerjaan — dan melakukan uji tuntas jauh lebih banyak daripada rata-rata peminjam.
Mengambil tarif terendah yang Anda temukan kepada pemberi pinjaman favorit Anda untuk dinegosiasikan hanyalah langkah bos opsional.
Gambar unggulan: Maryna Pleshkun/Shutterstock.com
