Dua tahun lalu, tunangan saya, Laura, akhirnya menyelesaikan gelar sarjananya dan siap bekerja penuh waktu. Namun, seperti banyak lulusan saat ini, dia lulus dengan hutang pinjaman mahasiswa.
$30.000 itu.
Bagaimana kami mengatasi masalah ini secara langsung dan berhasil menghasilkan 30K sepanjang jalan? Inilah kisah kami…
Setelah lulus, Laura mendapat pekerjaan di sebuah biro iklan kecil. Gaji awal jauh dari enam angka, tapi cukup untuk menutupi tagihan.
Enam bulan kemudian, pinjaman mahasiswa jatuh tempo dan kami menghitung pembayaran bulanan akan menjadi sekitar $480 per bulan. Aduh.
Untungnya bagi kami, Laura tidak terlalu “berbelanja” dan tidak pernah menimbun bahkan satu dolar pun utang konsumen berbunga tinggi; dia memiliki kendaraannya secara langsung dan tidak memiliki saldo kartu kredit.
Beberapa bulan setelah melunasi pinjaman mahasiswanya, kami mengetahui bahwa nenek Laura meninggal dunia setelah lama sakit. Tanpa diduga, Laura mewarisi $40.000 dari neneknya.
APA YANG KITA LAKUKAN DENGAN UANG
Jelas, itu adalah waktu pengambilan keputusan. Bagaimana sebaiknya kita menggunakan rejeki nomplok itu?
Sangat menarik berbicara dengan anggota keluarga yang berbeda tentang bagaimana mereka akan mengalokasikan warisan yang mereka terima. Beberapa akan membeli mobil baru, yang lain akan memperbaiki tempat tinggal utama mereka, dan beberapa berbicara tentang mengunci uang itu di akun CD.
Akhirnya, kami memutuskan untuk menggunakan uang itu untuk membeli properti investasi.
Setiap orang yang kami ajak bicara menyetujui keputusan kami untuk menggunakan uang itu untuk membeli rumah, tetapi mereka terkejut ketika kami memberi tahu mereka bahwa kami tidak akan tinggal di dalamnya! Hanya sedikit yang dapat memahami mengapa kami membeli properti investasi sebelum melunasi pinjaman mahasiswa Laura—atau setidaknya membeli rumah untuk diri kami sendiri!
MENGAPA KAMI TIDAK MELAYANI PINJAMAN SISWA
Sebelum saya membahas terlalu banyak detail, saya ingin mengawali yang berikut ini dengan mengatakan bahwa kami tidak memutuskan untuk menerapkan strategi ini “secara membabi buta”. Kami memiliki properti sewaan lainnya dan melakukan uji tuntas sebelum membuat keputusan ini.
Dengan itu, inilah tiga alasan utama kami membuat keputusan ini.
- Utang pinjaman pelajar dapat dikurangkan dari pajak. Pinjaman Laura memiliki APR 8%, yang setelah pemotongan pajak dan tingkat inflasi standar (3% jika Anda percaya statistik pemerintah—diskusi lain sama sekali) APR sebenarnya yang dia bayar mendekati 4%.
- Likuiditas. Jika kami menggunakan rejeki nomplok untuk melunasi pinjaman mahasiswanya, Laura tidak akan memiliki cadangan uang tunai tambahan. Ini akan membuatnya sangat rentan dalam keadaan darurat (misalnya, jika dia membutuhkan perawatan medis utama atau menjadi pengangguran.
- Uang malas. Kami tahu bahwa jika kami melunasi semua utangnya, dolar itu tidak akan lagi dapat menghasilkan pendapatan tambahan bagi kami. Berdasarkan pengalaman kami sebelumnya di bidang real estat, kami yakin bahwa properti sewaan dapat menghasilkan pengembalian tahunan 25-30% dari investasi awal kami sebesar $40K atau kurang.
Masih menggaruk-garuk kepala? Begini cara kerjanya.
Rinciannya
Setelah meneliti target pasar kami selama sekitar tiga bulan, kami akhirnya mendapatkan tempat yang tepat berdasarkan kontrak:
Berikut tampilan investasinya:
- Harga pembelian: $110k.
- Nilai pasar: Antara $135 dan 145k (berdasarkan penjualan tradisional, yaitu non-REO atau short-sales. Perhatikan bahwa properti tersebut memiliki $25-35K ekuitas bawaan).
- Uang muka: $27K.
- Biaya penutupan: $4K.
Total keluar dari investasi saku: $31,5K.
- Perkiraan Sewa: Dua unit, 2 tempat tidur/1 kamar mandi: $750 dan 3 tempat tidur/2 kamar mandi: $1.000 dengan total sewa $1.750. (Kami berdasarkan beberapa percakapan dengan berbagai manajer properti).
- Taksiran hipotek dengan pajak/asuransi: $700.
- Perkiraan perbaikan: $1.000.
- Perkiraan pengeluaran bulanan (air, sampah, tukang kebun, dll): $165.
Estimasi arus kas: $1.750 – ($700 + $165) = $885.
- Cadangan kas yang dibutuhkan: $3.500 (lima bulan pembayaran hipotek).
Arus kas tahunan: $885 x 12 = $10.620 dikurangi dengan perkiraan tingkat kekosongan 7% ($743) = $9.877.
ROI: $9.877 (arus kas aktual) dibagi dengan $31.500 (uang muka awal ditambah biaya penutupan) = 31% pengembalian uang tunai.
Saat memperhitungkan pengurangan pajak hipotek, depresiasi, dan kemungkinan apresiasi, ROI sebenarnya mungkin lebih dekat 35-38%
PIKIRAN PENUTUP
Setelah memperoleh properti ini, Laura akan menghasilkan cukup uang sewa untuk menutupi pembayaran pinjaman mahasiswa bulanannya setiap bulan dan memiliki kelebihan arus kas.
Ini, menurut saya, adalah contoh terakhir dari OPM (uang orang lain). Baik bunga pinjaman mahasiswa dan bunga hipotek dapat dikurangkan dari pajak, dan dia akan membayar kembali pinjaman tersebut dengan dolar yang lebih murah dari penyewa (karena inflasi). Dan setelah pinjaman mahasiswa dilunasi, dia masih memiliki aset penghasil pendapatan.
Saya tidak menganjurkan strategi ini untuk semua orang, tetapi menurut saya ini adalah pendekatan out-of-the-box untuk melunasi hutang yang layak dibagikan. Beri tau aku isi pikiranmu…
