Kemungkinan Anda terbiasa dengan penyitaan. Sesuatu tentang bagaimana jika pemilik rumah tidak dapat membayar hipotek, pemberi pinjaman mengambil rumah tersebut.
Tapi apa itu “penjualan singkat”? Bisakah itu mencegah penyitaan? Bisakah itu menghemat banyak uang bagi pemilik rumah? Dan di sisi pembeli, haruskah Anda mempertimbangkan untuk membeli penjualan singkat atau rumah yang diambil alih untuk kesepakatan yang mematikan?
Mari selidiki penjualan pendek dan penyitaan.
Apa itu Penjualan Singkat?
Penjualan singkat adalah ketika pemilik rumah memilih untuk menjual rumah mereka dengan harga kurang dari hutang mereka pada hipotek.
Misalnya, jika seorang pemilik rumah dan suaminya sama-sama kehilangan pekerjaan mereka pada minggu yang sama — dan setelah beberapa pembayaran yang terlewat, dia menyadari bahwa tidak mungkin mereka dapat mengejar — dia mungkin menelepon pemberi pinjaman mereka, menjelaskan situasinya, dan meminta waktu singkat. dijual untuk menghindari penyitaan.
Sebagai informasi singkat, berutang lebih dari nilai rumah Anda disebut “di bawah air”. Istilah ini juga berlaku untuk pinjaman apa pun yang nilai pasar asetnya kurang dari jumlah pinjaman terhutang — artinya jika Anda menjualnya, Anda masih berutang uang kepada pemberi pinjaman.
Jadi mengapa seseorang mempertimbangkan untuk menjual rumah mereka saat berada di bawah air?
Baca lebih banyak: Hipotek Bawah Air? Inilah Pilihan Anda
Kapan Obral Singkat Masuk Akal?
Alasan #1 untuk melakukan penjualan singkat adalah untuk menghindari penyitaan.
Seperti yang akan kita bahas di bawah, penyitaan reguler adalah bisnis yang buruk baik bagi pemilik rumah maupun pemberi pinjaman. Mereka melibatkan pemberi pinjaman menyita properti setelah terlalu banyak pembayaran hipotek yang terlewatkan, yang menghancurkan skor kredit pemilik dan dapat menghabiskan banyak waktu dan uang pemberi pinjaman.
Jadi, jika pemilik rumah melewatkan pembayaran hipotek pertama mereka dan mereka tahu mereka akan kehilangan lebih banyak lagi, mereka mungkin menelepon pemberi pinjaman mereka dan berkata, “Hei, jadi kami kehilangan pekerjaan dan pasti tidak mampu membayar hipotek kami sekarang. Maukah Anda membiarkan kami menjual rumah dengan kerugian sehingga kami berdua dapat menghindari penyitaan?”
Kemudian, pemberi pinjaman biasanya akan berkata, “Ya. Senang sekali Anda menelepon. Mari kita selesaikan.”
Prosesnya lebih formal dari itu, tentu saja, tapi mudah-mudahan perkiraan itu masuk akal.
Apa Persyaratan Penjualan Pendek?
Seperti yang diisyaratkan, penjualan singkat memerlukan persetujuan pemberi pinjaman.
Anda biasanya harus mendokumentasikan alasan untuk meminta penjualan singkat dalam “surat kesulitan” kepada pemberi pinjaman Anda. Alasan ini mungkin termasuk:
- Bukti kehilangan pekerjaan, cacat, atau masalah kesehatan
- Kembalian pajak
- Dokumen perceraian
- Pernyataan akun yang diperbarui
- Dan banyak lagi
Jika pemberi pinjaman Anda menyetujui penjualan singkat, Anda kemudian akan menegosiasikan apa yang harus dilakukan dengan “jumlah kekurangan”, atau jumlah yang masih harus Anda bayar setelah penjualan.
Misalnya, jika rumah Anda bernilai $200.000 dan Anda berutang $220.000 untuk hipotek, pemberi pinjaman sering kali hanya berkata, “Begini, kami menghargai kejujuran Anda, jadi jangan khawatir tentang $20K.”
Jika ada celah yang lebih besar, pemberi pinjaman Anda mungkin menyetujui penyelesaian yang telah diatur sebelumnya — katakanlah, 50/50 dari kekurangan akhir.
Dalam kasus yang jarang terjadi, pemberi pinjaman tidak akan memaafkan kekurangan sama sekali, dan mengajukan “penilaian kekurangan” untuk membuat Anda bertanggung jawab secara hukum atas perbedaan tersebut. Hal ini dapat terjadi jika mereka menganggap Anda tidak jujur dan/atau mampu membayar selisihnya. Namun, enam negara bagian (AK, CA, MN, MT, OR, dan WA) melarang penilaian defisiensi dalam banyak kasus menurut Rocket Mortgage.
Setelah pemberi pinjaman Anda menyetujui penjualan singkat – dan Anda berdua menyetujui persyaratan kekurangan – Anda akan bekerja dengan makelar Anda untuk memposting daftar penjualan singkat (lebih lanjut tentang proses pembelian nanti).
Selanjutnya, Anda akan menyampaikan penawaran dan profil pembeli kepada pemberi pinjaman Anda untuk persetujuan akhir mereka. Hasil penjualan kemudian langsung ke pemberi pinjaman Anda, bukan Anda.
Terakhir, setelah penjualan selesai, penjual pendek memiliki masa tunggu empat tahun sebelum mereka dapat mengajukan pinjaman konvensional lagi.
Kapan Pemberi Pinjaman Menolak Permintaan Penjualan Singkat?
Terkadang pemberi pinjaman akan menolak permintaan penjualan singkat sama sekali. Biasanya, sebagian besar penolakan ini dimotivasi oleh uang, dan berapa banyak uang yang dapat diperoleh kembali oleh pemberi pinjaman. Berikut adalah beberapa alasan mengapa pemberi pinjaman mungkin menolak permintaan penjualan pendek:
Pemilik rumah belum melewatkan pembayaran. Ini mungkin terdengar berlawanan dengan intuisi, tetapi banyak pemberi pinjaman tidak mengizinkan Anda mengajukan penjualan singkat sampai Anda melewatkan pembayaran – bahkan jika Anda dapat membuktikan sekarang bahwa Anda akan melewatkan pembayaran di masa mendatang. Tetapi pastikan untuk mengonfirmasi bahwa ini adalah alasan penolakan sebelum mempertaruhkan nilai kredit Anda pada pembayaran yang terlewat.
Ada kesempatan untuk menyelamatkan hipotek. Sebagai catatan positif, pemberi pinjaman mungkin mempertimbangkan modifikasi pinjaman (memperpanjang jangka waktu Anda, menurunkan suku bunga Anda) untuk membuat hipotek Anda lebih terjangkau.
Ada co-signer. Pemberi pinjaman kurang bersimpati pada surat kesulitan jika ada penanda tangan bersama hipotek yang mereka yakini mampu membayar pembayaran bulanan.
Mereka akan mendapatkan lebih banyak uang dari penyitaan. Jika pemberi pinjaman berpikir mereka bisa mendapatkan harga yang lebih tinggi dalam jaringan mereka sendiri – atau jika mereka menginginkan properti itu sendiri – mereka mungkin akan melakukan penyitaan.
Mereka tidak mempercayai peminjam. Pemberi pinjaman mungkin merasa lebih mudah untuk mengusir peminjam yang tidak jujur daripada mencoba dan bernegosiasi dengan mereka.
Apa Pilihan Pemilik Rumah Jika Ditolak untuk Penjualan Singkat?
Pemberi pinjaman sangat diberi insentif untuk menyetujui penjualan singkat. Secara umum, mereka akan bekerja sama dengan Anda untuk mewujudkannya.
Berikut adalah beberapa langkah selanjutnya yang dapat Anda ambil jika Anda awalnya ditolak:
- Bicaralah dengan departemen mitigasi kerugian pemberi pinjaman Anda untuk mengidentifikasi apa yang salah. Merekalah yang akan memiliki jawaban cepat dan akan membantu Anda.
- Pertimbangkan penyitaan akta. Jika pemberi pinjaman Anda tidak menyetujui penjualan singkat, Anda dapat menanyakan apakah mereka akan menerima akta tersebut sebagai ganti pembatalan hipotek.
- Dapatkan penandatangan bersama. Untuk menghindari penyitaan, Anda mungkin dapat menemukan co-signer yang dapat membantu Anda dengan pembayaran bulanan sampai Anda kembali mandiri secara finansial.
Wah. Jadi itulah penjualan singkat yang kurus. Mari kita bicara tentang kembarannya yang jelek, penyitaan. Satu-satunya hal yang menyenangkan tentang penyitaan adalah lebih mudah dijelaskan.
Apa Itu Penyitaan?
Penyitaan adalah ketika pemilik rumah melewatkan terlalu banyak pembayaran hipotek, memaksa pemberi pinjaman untuk mengusir mereka, menyita properti, dan menjualnya kembali untuk menutup sebanyak mungkin jumlah pinjaman awal. Kadang-kadang pemberi pinjaman bahkan harus melibatkan kantor sheriff setempat untuk memindahkan pemilik rumah dan barang-barangnya secara fisik.
Seperti yang saya katakan: Bisnis yang buruk dan buruk.
Penyitaan adalah skenario rugi-rugi baik bagi pemilik rumah maupun pemberi pinjaman mereka:
Pemilik rumah kehilangan tempat tinggal utama mereka, mengalami penurunan besar dalam skor kredit mereka, dan tidak dapat mengajukan permohonan kembali untuk pinjaman rumah konvensional selama tujuh tahun sampai penyitaan jatuh dari laporan kredit mereka. Bahkan, mereka mungkin juga berjuang untuk mendapatkannya setiap jenis pinjaman selama tujuh tahun. Seperti yang dikatakan Experian“pemberi pinjaman menganggap penyitaan sebagai peristiwa penghinaan yang serius dalam riwayat kredit Anda, yang kedua setelah kebangkrutan.”
Pemberi pinjaman kehilangan waktu, jam kerja, dan banyak uang untuk mengelola proses hukum penyitaan, memperbaiki/memelihara properti kosong, dan menjualnya dengan kerugian.
Akibatnya, pemberi pinjaman sama tertariknya untuk menghindari penyitaan sebagai peminjam — itulah sebabnya mereka sering berterima kasih atas percakapan penjualan singkat.
Apa Pilihan Pemilik Rumah Jika Pemberi Pinjaman Memulai Penyitaan?
Sebagai permulaan, pemberitahuan penyitaan seharusnya tidak mengejutkan.
Di bawah undang-undang federal, pemberi pinjaman tidak dapat memulai proses penyitaan sampai 120 hari telah berlalu sejak pembayaran hipotek pertama pemilik rumah yang terlewatkan. Jika Anda mendapat pemberitahuan sebelum itu, kemungkinan besar itu adalah penipuan — tetapi hubungi pemberi pinjaman Anda untuk mengonfirmasi.
Saat Anda berbicara di telepon dengan pemberi pinjaman Anda, tanyakan opsi dan panduan mereka untuk menghindari penyitaan. Mereka mungkin tampak seperti orang jahat, tapi ingat, mereka juga ingin menghindari penyitaan.
Seringkali, salah satu opsi berikut akan muncul:
Terapkan untuk penjualan singkat. Beberapa pemberi pinjaman akan menangguhkan penyitaan demi kemungkinan penjualan singkat.
Terapkan untuk modifikasi pinjaman. Seperti disebutkan di atas, modifikasi pinjaman berarti pemberi pinjaman Anda dapat mengubah jangka waktu Anda, suku bunga, atau lebih untuk menyelamatkan hubungan tersebut.
Dapatkan co-signer atau pinjaman keluarga. Mendapatkan pinjaman tradisional hampir tidak mungkin dilakukan saat Anda berjuang melawan penyitaan. Tetapi seorang teman atau anggota keluarga mungkin masih bersedia memberikan uang tunai kepada Anda – atau bahkan tanda tangan bersama – untuk membantu Anda menghindari kehilangan rumah.
Dan untuk lebih jelasnya, Anda juga dapat menghentikan penyitaan dengan membayar kembali pembayaran Anda yang terlewat.
Baca lebih banyak: Haruskah Anda Mendapatkan Co-Signer di Mortgage Anda?
Penjualan Singkat vs. Penyitaan: Perbedaan Utama
Penjualan singkat dan penyitaan berbagi beberapa DNA, jadi mari kita pisahkan perbedaan utamanya:
Pihak Pemrakarsa
Mungkin perbedaan terbesar antara short sale dan penyitaan adalah siapa yang memulainya.
- Penjualan singkat diprakarsai oleh pemilik rumah.
- Penyitaan diprakarsai oleh pemberi pinjaman hipotek.
Penjualan singkat masih membutuhkan persetujuan pemberi pinjaman, tetapi mereka digerakkan oleh pemilik rumah.
Tak satu pun dari pemberi pinjaman yang saya ajak bicara dapat memikirkan waktu di mana pemberi pinjaman benar-benar merekomendasikan penjualan singkat kepada peminjam. Itu tidak terjadi begitu saja, jadi terserah peminjam untuk memulai pembicaraan setelah mereka melewatkan pembayaran.
Panjangnya
Penjualan singkat cenderung bergerak lebih cepat daripada penyitaan. Inilah garis waktu tipikal untuk penjualan singkat, milik Jeff Cook Real Estate.
- Persiapan surat kesulitan: 1-3 minggu
- Penilaian properti: 1-3 minggu
- Negosiasi antara pembeli dan pemberi pinjaman: 1-3 minggu
- Eskro dan tutup: Hingga 6 minggu
Secara total, penjualan singkat dapat memakan waktu antara dua dan empat bulan, sebagian besar bergantung pada seberapa cepat pemberi pinjaman berkomunikasi dan merespons penawaran.
Sebaliknya, penyitaan sangat melelahkan, upaya panjang yang bisa berlangsung selama bertahun-tahun. Berikut garis waktu kasarnya, atas kebaikan Pengacara Stephanie Elias dan Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS:
- Pemberitahuan penyitaan: Setidaknya 120 hari setelah pembayaran hipotek pertama yang terlewatkan
- Pemberitahuan pengusiran: 30 hari kemudian
- Penggusuran yang sebenarnya: Setiap kali sheriff lokal tersedia (minggu? bulan?)
- Penjualan penyitaan: Di mana saja dari minggu ke tahun
Jika penyitaan macet di pengadilan, atau properti dirusak oleh penyewa atau kurangnya pemeliharaan, mungkin perlu waktu bertahun-tahun sebelum pemberi pinjaman dapat menjualnya.
Dampak Kredit
Akhirnya, penjualan singkat dan penyitaan terlihat berbeda pada laporan kredit Anda, yaitu, “kartu laporan peminjam” Anda yang dilihat oleh pemberi pinjaman lain sebelum meminjamkan uang kepada Anda.
Anehnya, data FICO menunjukkan bahwa penjualan singkat dan penyitaan memiliki dampak negatif yang serupa pada skor kredit Anda: Keduanya menyebabkan penurunan antara 90 dan 150 poin.
Dan sementara keduanya dianggap sebagai “peristiwa penghinaan yang signifikan” pada laporan kredit Anda, penyitaan memiliki masa tunggu tujuh tahun sebelum peminjam dapat mengajukan pinjaman konvensional lagi, dibandingkan dengan empat untuk penjualan singkat menurut Fannie Mae.
Haruskah Anda Membeli Penjualan Singkat atau Rumah yang Disita?
Jawaban singkat?
Tidak. Itu tidak sebanding dengan risiko dan kerumitannya.
“Ini adalah proses yang melelahkan dan melelahkan. Saya benar-benar hanya merekomendasikannya untuk investor tingkat lanjut dengan banyak kesabaran,” kata Joseph Elkourie, anggota pendiri The Axis Group by Compass, dalam sebuah wawancara dengan Money Under 30. “Properti yang tertekan bukanlah pilihan yang bagus untuk pemula. .”
Rumah penjualan pendek mungkin kurang perawatan dan pemeliharaan, tetapi masalah yang lebih besar adalah waktu.
“Tidak jarang menunggu berminggu-minggu, bahkan berbulan-bulan bagi bank untuk menanggapi penawaran short sale dari pembeli. Saya telah menawarkan nilai penuh kepada penjual — tanpa tunggakan — dan bank mereka masih membutuhkan waktu empat bulan untuk menghubungi kami kembali.”
Bank seringkali lebih tertarik untuk menjual penyitaan, tetapi untuk alasan yang serius.
Mark Milam, Pendiri Highland Mortgage, memperingatkan bahwa “rumah yang diambil alih sering kali dirobek oleh penyewa atau dikosongkan dengan utilitas terputus, berkembang jamur, hama, sebut saja. Nilai aset benar-benar mulai terdepresiasi dan memengaruhi rumah di sekitarnya.”
Penjualan pendek dan penyitaan mungkin lebih murah, tetapi membutuhkan waktu lebih lama dan Anda mendapatkan apa yang Anda bayar.
Sial, Saya Benar-Benar Berharap Mendapatkan Penawaran Bagus di Rumah…
Anda masih bisa!
Lihat Panduan Membeli Rumah Pertama Kali kami; panduan saya untuk menemukan agen real estat terbaik di tahun 2022; dan Kalkulator Keterjangkauan Rumah MU30 kami yang apik.
Membeli rumah pada tahun 2022 bukanlah hal yang mustahil — hanya saja lebih menantang daripada beberapa tahun yang lalu. Tapi Anda bisa melakukannya.
“Jika anak-anak saya sendiri siap untuk membeli pada tahun 2022, saya tidak akan menghalangi mereka untuk melakukannya,” kata Mark.
Garis bawah
Penjualan singkat dan penyitaan bukanlah upaya yang menarik, tetapi yang pertama dapat menjadi alat yang berharga untuk menghindari yang terakhir.
Penjualan singkat dapat menghemat waktu pemilik rumah, puluhan ribu dolar, dan mempersingkat masa tunggu mereka sebelum mereka dapat mengajukan hipotek lagi.
